Nabycie mieszkania na wynajem - czy to się nadal opłaca?

 

 

Kupno mieszkania na wynajem - czy to się jeszcze opłaca?



Rynek mieszkaniowy w Polsce uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym ciągu bardzo wiele brakuje mnie do sytuacji panującej przy krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje mnie od kilkuset tysięcy aż do kilku milionów mieszkań. Lub to znaczy, że nabycie mieszkania na wynajem wydaje się dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

 

 

Asortyment nieruchomości



Planowanie zakupu nieruchomości na wynajem powinniśmy rozpocząć od wyboru nieruchomości. Pierwszym krokiem będzie określenie tego co i gdzie chcemy kupić. nieruchomości na najem tu nie tylko domu, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje hotelowe. Rynek w miastach blokuje się głównie do domów, dlatego w dalszej frakcji tekstu skupimy się oczywiście na nich. Jednak postanowienie w ten sposób, że chcemy zakupić mieszkanie to jeszcze nie zaakceptować wszystko. Innym rynkiem będą duże miasta, takie jakim sposobem Warszawa, Kraków czy Lublin, a innym mniejsze metropolie jak Radom, Bydgoszcz lub Kielce. Ceny nieruchomości po Warszawie mogą być poniekąd kilkukrotnie wyższe niż po mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środek Warszawy może kosztować mniej więcej 8 000 - dziesięciu 000 złotych za mkw.. Dla trzydziesto metrowego lokalu będzie to więc co najmniej ćwierć miliona złotych. Zbyt te same pieniądze przy mniejszych miastach możemy kupić dwa, a niekiedy chociażby trzy lokale o zbliżonej powierzchni. W poszczególnych miejscowościach również występują czasem ogromne różnice w cenach barów. Wspomniana wcześniej kawalerka po centrum Warszawy będzie znalazła inną cenę niż tego typu sam lokal położony w obrzeżach miasta - w Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości nierzadko podkreślają, że najważniejsze obok zakupie nieruchomości są 4 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja jak i również jeszcze raz lokalizacja. Z pozostałej strony mniejsze miasta proponują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a następnie dzielnicy to już nie zaakceptować lada wyzwanie. A pozostaje jeszcze sam wybór lokalu. Najchętniej wynajmowane są apartamentu mieszkalnego dwupokojowe i kawalerki, choć w miastach studenckich chodliwym rozwiązaniem jest też wypożyczenie mieszkań na pokoje żakom.

 

 

Zakup nieruchomości: za gotówkę czy na raty?



Inwestowanie w nieruchomości na wynajem zazwyczaj odbywa się na 1 z dwóch sposobów. Albo siedziba kupowany jest w całości za gotówkę, albo za pomocą kredytu hipotecznego. W poniższym pierwszym przypadku mieszkanie dzierży stanowić ochronę kapitału, zaś pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jakim sposobem odsetki od lokaty bankowej. W wypadku zakupu za kredyt inwestycja ma charakter więcej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może podwyższyć rentowność inwestycji. Konieczne wydaje się być przecież zainwestowanie o wiele mniejszej kwoty niż przy zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej po takiej sytuacji wystarczy jakie możliwości najmniej 10% wkładu swojego oraz drugie tyle dzięki koszty okołokredytowe i mały remont lokalu. Różnicę zauważać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w przypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może okazać się nawet wielokrotnie wyższa przy zakupie z pomocą kredytu hipotecznego. Przyczyna jest prosta - jeśli skorzystamy z pomocy banku, nie musimy wykładać wszystkich środków finansowych. Przy zakupie lokalu zbyt 100 000 złotych używane przez nas inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 złotych. Nawet po uwzględnieniu wydatków kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

 

 

Strategia kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o doborze lokalu została już zakończona, czas na procedury kredytowe. Warto się do nich przygotować wcześniej. Od chwili podjęcia decyzji o nabyciu do zakończenia wszystkich rzeczy w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet 3 miesiące. W tym czasie konieczne będzie skompletowanie papierów potwierdzających uzyskiwane dochody i informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie zaakceptować będziemy tu szczegółowo opisywać całej procedury, bo może ona się dość znacznie różnić w zależności od momentu potrzeb kredytobiorcy, oferty agencji bankowej czy w końcu tylko nieruchomości. Warto jednak zaplanować sobie w budżecie kwotę w wysokości około 10% na poczet wszystkich nakładów pieniężnych związanych z finalizacją sprawie. A będą to wydatki prowizji biura nieruchomości, prowizja i koszty bankowe, koszty ubezpieczeń czy w krańcu sam rachunek zapłacony przy kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata po agencji nieruchomości, 2% datku od czynności cywilnoprawnych i inne wydatki mogą stać się dość sporym wydatkiem przy zakupie nawet nieznacznego lokalu na wynajem.

 

 

Naprawę nieruchomości przeznaczonej na najem



Po sfinalizowaniu transakcji nadchodzi czas na kolejną decyzję: czy lokal remontować, czy od razu przeznaczyć dzięki wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, iż od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające na spłatę raty kredytowej. Jednak czasem lepiej z naszym zaczekać i wykonać nieduży bądź nawet całkiem duży remont lokalu. Jeśli mieszkanie tego wymaga, a środki finansowe pozwalają, możemy przeprowadzić remont kapitalny. To nakład pieniężny około 1000 złotych w metr kwadratowy lokalu. Mniejsze remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek tej kwoty. Pamiętajmy też na temat wyposażeniu w sprzęt GOSPODARSTWA DOMOWEGO czy meble. Rozważając wszelkie opcje musimy pamiętać, że mieszkania są produktem jakimś samym, jak wszystkie różne i najemcy wynajmują nie zaakceptować tylko portfelem, ale też i wzrokiem. Ładniejsze lokale, po remoncie kapitalnym jak i również dobrze wyposażone szybciej mieszczą się najemców niż takie same mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są też czynsze w lokalach według remoncie. Czy więc wyremontować lokal? Wszystko zależy od jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Niektóre osoby wybierają mieszkania w jakich konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie kilku nowych mebli. Dla innych o wiele lepszą lokatą jest zakup mieszkania przy stanie do remontu sprawdz tutaj kapitalnego i wykonanie wymiany każdego elementów lokalu. To następne rozwiązanie jest o tyle korzystne, że daje wiedzę o stanie wszystkich partii lokalu - od podłóg po dach. I choć kosztuje sporo pieniędzy, daje szansę na uniknięcie po przyszłości wydatków na niespodziewane awarie czy też na sam remont w przeciągu najbliższych kilku lat. Zaś w połączeniu z wyższym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie przybywa się dla wielu ludzi idealnym wyborem inwestycyjnym.

 

 

Wynajem mieszkania: samodzielnie czy przez pośrednika?



W Polsce przeważają trzy rozwiązania związane spośród wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco mniejszą popularnością cieszą się posługi najmu za pośrednictwem biur nieruchomości oraz specjalnych firm zarządzających lokalami na wypożyczenie. Biura nieruchomości oferują zazwyczaj opcję tylko i wyłącznie jednorazowego uzyskania najemcy, za co pobierają prowizję rzędu jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość wysoki koszt i może okazać się ponoszony często, jeśli najemcy dostosowują się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm zarządzających nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową cena miesięcznego czynszu dokonują wszelkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najkorzystniejsze dla osób inwestujących dzięki dużą skalę lub mających mieszkania na wynajem w mieście (miastach) w jakim nie mieszkają. Dojazd spośród Warszawy do Radomia po kilkusetzłotowy czynsz czy dzięki okresową kontrolę może spałaszować olbrzymią część przychodów jak i również zabrać wiele czasu. Pomoce firmy zewnętrznej mogą zagwarantować obsługę lokalu 24h dzięki dobę przez 7 dób w tygodniu, bez konieczności samodzielnego angażowania się po naprawy czy poszukiwanie najemcy. To rozwiązanie jest wspaniałe dla osób ceniących własny czas. I choć kosztuje od kilku do kilkunastu procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i gwarancję, że wynajmowane lokale istnieją w dobrych rękach.

 

 

Zarobki, wydatki i podatki



W koniec przyjrzyjmy się jeszcze przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela posiadłości. Przychody to nie tylko odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania dokumenty urzędowe przez najemcę lub poboczne opłaty wskazane w porozumieniu najmu. Pamiętać należy również o kosztach. O ile czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz każde opłaty za media najczęściej bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu mieszkaniowego ponosi właściciel. Przy zależności od konstrukcji dokumenty urzędowe najmu właściciel lub najemca mogą odpowiadać za sprzęt AGD czy meble. Ogromnym kosztem dla właściciela lokalu będą też okresowe pomocniki mieszkania. Wszystkie te wydatki nie są pokryte za pośrednictwem najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W niektórych sytuacjach mogą one doniośle przewyższyć miesięczne przychody z tytułu najmu lokalu. Natomiast pamiętać musimy jeszcze o podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Ma możliwość to być podatek zgodny ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej funkcjonowania gospodarczej czy w końcu podatek ryczałtowy w poziomie 8, 5% od wszystkich przychodów. Sam wybór kształty opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część rozwikłań daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest z kolei najprostszy, jednak nie pozwala na obniżenie istoty opodatkowania w żaden sposób. Każdy dobór wpływa na rentowność inwestycji w nieruchomości i być może spowodować, że znacząco ona wzrośnie lub spadnie. Zabierając pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań dzięki wynajem, nie warto robić oszczędności czasu i pieniędzy dzięki zdobywaniu wiedzy, a porada księgowej powinna być pewną z pierwszych, jaką usłyszymy.

 

 

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w domu na wynajem jest po Polsce coraz popularniejszym pomysłem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie zaakceptować jest wysoka i w dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat instytucji bankowych. A ponieważ Polacy stają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy przy miastach poza swoim miejscem zamieszkania, rynek lokali w wynajem powinien się rozwijać w najbliższych latach przy dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele służące do nadrobienia za państwami Europy Zachodniej, a sam sektor najmu musi wyjść z szarej strefy. Prawa najemców i właścicieli mieszkań także powinny zostać uregulowane w taki sposób, by dwie strony umowy były właściwie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję najmu i dobre zwroty wraz z inwestycji, a wynajmującym bezpieczeństwo umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu jego obowiązków.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

Comments on “Nabycie mieszkania na wynajem - czy to się nadal opłaca?”

Leave a Reply

Gravatar